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企業(yè)改制評估中應特別關(guān)注的十大問題——問題三:未完項目問題 |
作者:龍祥 發(fā)布時間:2008/10/5 15:14:23 |
國有企業(yè)在改制時的未完項目,主要包括尚未履行完畢的合同以及尚未完工的工程項目。
其中,在合理估算其能夠?qū)崿F(xiàn)的權(quán)益時,還要根據(jù)實現(xiàn)權(quán)益的時間進度和風險程度綜合進行折現(xiàn)。比如,某國有企業(yè)在評估基準日前已簽署了一份商標許可使用合同,將其所擁有的商標進行普通許可他人使用,截止評估基準日,商標許可使用費尚未收取,該國有企業(yè)賬面并沒有反映該合同的有關(guān)事項,但對于該國有企業(yè)而言,在評估基準日,其收益是確定的、是可準確計算的,而其義務的履行所需成本很低(即到工商行政主管部門進行備案)甚至可忽略不計,因此,在評估時應將這些可計算的收益作應收款增加處理,同時對合同對方的信譽和還款能力進行調(diào)查分析,進而對該應收款進行評估定價。 二、 尚未完工的工程項目,包括尚未開發(fā)的空置地塊、尚未完工的在建工程、尚未結(jié)算的合建工程或合作項目。 1、對尚未開發(fā)的空置地塊,應結(jié)合其區(qū)域因素和個別因素,選用合適的土地使用權(quán)評估方法進行評估。對具體規(guī)劃條件明確的熟地,應優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法進行評估。對尚未開發(fā)的空置地塊進行評估時,應慎用基準地價修正法,因為有些城市的基準地價其實并非系各級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各用途的平均價格,而實質(zhì)是政府出讓地塊時的出讓金底限,在這種情況下采用基準地價修正法將很有可能導致低評、造成國有資產(chǎn)流失。 2、對尚未完工的在建工程,應先綜合考慮其形象進度及形象進度對應的未完工程的義務歸屬,再確定相應的評估技術(shù)途徑。對形象進度對應的未完工程義務由改制前國有企業(yè)或其上級主管部門履行的,應按完工工程進行評估,同時根據(jù)完工期限及完工工程價值實現(xiàn)風險進行折現(xiàn)后求取評估值。對形象進度對應的未完工程義務由改制后的主體履行的,按一般在建工程進行評估。 (1)、對以利潤分配方式進行分配的合作項目,評估時,若國有企業(yè)的義務已履行完畢,且合作建設(shè)項目的利潤及其實現(xiàn)風險均可測算的,應預測該國有企業(yè)能夠分得的利潤,并根據(jù)實現(xiàn)該利潤的周期及風險進行折現(xiàn)后相應確定評估值;對合作建設(shè)項目的利潤及其實現(xiàn)風險可測算,國有企業(yè)的義務雖尚未履行完畢但尚余義務對應的金額能夠準確計算的,應預測該國有企業(yè)能夠分得的利潤,并根據(jù)實現(xiàn)該利潤的周期及風險進行折現(xiàn)后的價值,再扣減尚余義務對應的金額作為評估值;若國有企業(yè)的義務未履行完畢且尚余義務對應的金額無法準確計算的,或合作建設(shè)項目的利潤及其實現(xiàn)風險無法預測的,可不需作出具體的評定估算,但仍應在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。 (2)、對以成果分配方式分成的合作建房項目,若國有企業(yè)的義務已履行完畢且其未來將分得的房產(chǎn)售價及售價實現(xiàn)風險均可預測,應預測該國有企業(yè)能夠收回的售房款,并根據(jù)實現(xiàn)該售房款的周期及風險進行折現(xiàn)后相應確定評估值;對未來將分得的房產(chǎn)售價及售價實現(xiàn)風險可測算,國有企業(yè)的義務雖尚未履行完畢但尚余義務對應的金額能夠準確計算的,應預測該國有企業(yè)能夠收回的售房款,并根據(jù)實現(xiàn)該售房款的周期及風險進行折現(xiàn)后的價值,再扣減尚余義務對應的金額作為評估值;若國有企業(yè)的義務未履行完畢且尚余義務對應的金額無法準確計算的,或未來將分得的房產(chǎn)售價及售價實現(xiàn)風險無法預測的,可不需作出具體的評定估算,但仍應在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。 (3)、對以固定金額分成的,可直接將國有企業(yè)該分得的固定回報轉(zhuǎn)作應收賬款處理,然后對合同對方的信譽和還款能力進行調(diào)查分析,進而對該應收款進行評估定價。此時,若國有企業(yè)的義務尚未履行完畢但尚余義務對應的金額能夠準確計算的,應在應收款評估值的基礎(chǔ)上扣減尚余義務對應的金額;若國有企業(yè)的義務尚未履行完畢且尚余義務對應的金額無法準確計算的,可不需作出具體的評定估算,但仍應在評估報告中披露該合作事項及無法進行具體評定估算的原因。 |
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